상가 투자 방법 - 수백억 자산가가 알려주는 가장 빠르게 부자되는 방법 (송사무장 송희창 1부) - 신사임당

www.youtube.com/watch?v=qICYD9W4hV0&list=PLKHcFf5kmB6iraAFqxjmWsTMxElUSU6xf&index=13

 

안녕하세요 경제적 자유를 위해 재테크 공부하는 주린이 입니다.

 

오늘은 신사임당 님의 영상 중 빠르게 돈 모으기 위해 반드시 알아야 하는 실전꿀팁! (적은 월급 버전) (ft.김유라) 을 공부하고 요약한 내용입니다. 

 

자세한 내용은 영상을 보시기 바랍니다. 

 

대부분 많은 분들이 직장을 갖는다는 것이 하고싶은 일을 하기 위해 갖기도 하지만 돈을 벌기 위해서 일을 하는경우가 많은데 그렇다면 상가 하나를 샀을 때 200-300이 나올떄는 상가하나가 직업 하나를 사는게 되거든요. 

 

20-30의 경우 저축을 통해서 10-30억을 모아가는게 정말 힘들어요 그런데 일을 하지 않아도 200-300만원을 갖는다는건 3-5년 노력한다면 가능합니다. 월 500정도의 소득을 올릴 수 있다. 자산이 아니라 현금흐름으로 접근한다는 거죠

 

급여가 300-500정도 되거든요. 그거를 일을 하지 않는 상태에서 매월 300-500이 나온다 하면 회사에 나가지 않아도 되잖아요. 

 

-일을 하지않고 만든다는게 어떻게 한다는 거에요?

 

물건이나 부동산이나 사업장을 산다는 목표만 가지고 쉽게 상가하나 오피스텔 하나만 잘 매입한다면 매달 월세가 100만원이 나오고 상가에서 매달 300-500씩 나오고가 가능하거든요 

 

내가 가지고 있는 종자돈을 모으고 공실 없는 상가 하나를 매입한다면 매달 자신에게 300정도의 수입을 주는거죠. 

 

-상가의 경우 공실이 많잔아요.

언론에서 너무 공실이 많다고 하는데 상가 투자가 괜찮겠냐 하는데 제가 23채 상가로 보유하고 있거든요 여기서 공실이 하나도 없고, 다 만실이고 여기서 열세가 7천만원을 받고 있어요. 

 

-공실 없는 상가 하는 방법이 있나요?

우리가 신도시 처럼 몇만세대가 있는곳 같은경우는 그 주변에서 소비를 할 수밖에 없거든요 그 주변 상권을 노리게 되면 혹시라도 공실이 생겨도 또 다른 업종으로 금방 체워져요. 신도시라면 일산 부천 분당 파주 같은 곳이죠 거주지가 모여있는

 

-시세차익을 안노린다는게 이런거군요. 

 

일단은 업조엥 대한 이해가 중요해요. 대부분 많은 분들은 1층 상가를 선호해요. 3~5% 해도 사시는데 제가 갖고 있는 1층은 2개 정도고 다 지상층이거나 지하층이에요. 위로 가면 불안하다고 느끼시는데 위에층에서 권리금이 형성되는 곳이 있어요. 그런 업종의 경우 미용실. 고시텔. 임차임이 영업을 5~10년 영업하는 곳은 임대인은 안정적으로 수익을 볼 수 있어요. 이런곳은 공실날 염려가 없는거죠. 

 

-그러면 단지내 상가 이런거도 하시겠네요?

 

단지내 상가도 하죠. 상가는 5~10년 되도 의미가 없어요 입지가 중요하기 때문에 건물이 허름해도 임차인 분들이 새로 하기때문에. 신축은 오히려 수익내기 힘들어요. 왜냐하면 상가는 분양할 떄, 월세 얼마를 받을 수 있습니다. 하고 분양을 해요 이 월세에대한 측정을 높게 해서 분양을 해요 막상 임차임이 월세를 내서 들어가면 손익분기가 안맞아서 월세가 낮아져요 그래서 매매가격이 떨어질 수 밖에 없어요 그래서 3~5년 된 상가가 더 싸게 살 수 있어요. 

 

- 상가를 그냥 매매하는거에요?

 

상가를 저는 경매도 많이 보기 떄문에 시세를 아는게 중요해요. 상가의 경우 온라인으로 봤을때 얼마인지 나오지 않아요 임대 시세만 잘알고 있으면 역산해보면 매매가가 나와요. 이지역의 평당 매매가를 알 수 있어요. 임대인 분들이 원래 시세보다 저렴하게 임대를 내놓는 경우도 많아요. 임차인분이 영업이 안되서 깎아주는 경우도 있어요. 이분은 시세를 올리지 않는 2가지 가 있어요 그런 물건은 매매가격이 싸서 원래 가격으로 임대가격을 올리면 수익이 나요. 

 

주변에 상가만 전문적으로 하는 공인중개사가 있어요. 공인중개사에게 원하는 상가에 대한 매매의향을 물어보고, 임차인이 들어있으면 물어보지 않아요. 공실이 되면 물어봐요. 공실이 되면 엄청 당황해요. 그 공실이 1~3개월 지속되면 매매가격이 낮춰서 매매될 수 밖에 없어요.

 

- 나와있는거 중에서도 살만하겟네요

 

임대시세를 알고 있으니까 물건이 싸다 비싸다가 나와요. 아파트는 얼마다 아는데 상가는 얼마야가 업데이트가 되지 않아서 거의 분양가데로 팔면 된다고 생각하는 분이 많아요. 공부를 조금만해도 어렵지 않거든요

인생을 살아갈때 직업을 갖기위해 오랫동안 준비하잖아요. 상가는 입지가 중요하고 다음으로 시세파악할 수 있는거 그리고 조금더 디테일 하게 안정적으로 하겠다 하면 업종에대한 이해만 하면되요. 

 

- 상가 이거 시작하려면 얼마 있어야 하나요? 

 

최종 세팅을 하면 3~5천 정도로 할 수 있구요 대출이 잘된다는 조건 하에서요 5등급 아래만 아니면 되구요 그게 아니라면 보통 경매로 받으면 낙찰가의 8~90% 일반매매의경우 70% 까지 대출이 나와요 그리고 임차임 보증금을 월세 낮추고 보증금을 높여서 할 수 있어요. 

 

처음 시작하기 전에 1~3억을 어떻게 사야하나 생각했는데, 3천만원 있으면 월 100이상은 만들기 어렵지 않거든요. 급여와매달 100 나오는 걸로 또 하나 사게되면 2개가 일을 하게 되니까 그런식으로 일할 수 있는 오피스텔 상가를 모아가면 ㅇ다음부터 완전히 달라지게 됩니다. 

 

업종, 금융 까지만 알면 레버리지를 활용해서 할 수 있구나가 되요 A급 상권은 제값을 주고 사야해요 저렴하게 사기가 힘들어요. A급 상권이랑 1층은 돈있는 분들이 하고 B급 C급 상권은 공부한 분들이 하고, 지상층도 공부한 분들이 할 수 있어요. 

 

임차임에 권리금이 형성되있는거는 시설권리금이랑 영업이 잘되서 받는 바닥권리금이 있는데 월세를 연체할 일도 없어요. 그럼 권리금을 날리는거에요 그리고 장사 잘하고 다음 임차임을 구해놓고 나가요. 

 

지상층에서 바닥권리가 형성되는 업종이면 괜찮아요. 임차인이 들어가 있어서 돈을 잘 벌고 있는지가 권리금의 척도가 되는거라 그거만 잘 파악하면 되는거에요. 임차인이 매월 얼마의 수익을 내고 있구나 어느정도 월세 인상도 감안할 수 있구나 를 이해할 수 있어요 .

 

-결국 임대료를 많이 받을 수 있냐 없냐의 차이에요

 

이 가격이 그냥 정해지는게 아니라 합리적으로 정해지는거 거든요 금액을 정한다는건 주변 시세에 맞게 올리게 되어있어요. 임대를 내고도 돈을 많이 버는경우가 많습니다. 

 

결론 : 상가 투자도 공부하면 돈이 된다.